Серия работ в номинацию «Свой дом»

Будет ли выполнен нацпроект «Жилье» в Новосибирской области?

02.12.2020

Переход на проектное финансирование, отсутствие квалифицированного сопровождения строительства объектов со стороны банков, завышенные требования к застройщикам со стороны финансового сектора, дублирование функций и многое другое могут сорвать сроки выполнения нацпроекта «Жилье и городская среда» в Новосибирской области. В том, что ситуация действительно на грани срыва, «Континент Сибирь» убедился на примере застройщиков, которые стали первопроходцами на пути работы со счетами эскроу.

Новые правила строительства жилья с привлечением средств граждан вступили в силу с 1 июля 2019 года. С этого момента реализация проектов жилищного строительства осуществляется за счет банковских кредитов – проектного сопровождения. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, хранятся на счетах эскроу. Воспользоваться ими застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию.

В начале 2019 года застройщикам удалось убедить Минстрой РФ ввести переходный период. Было разрешено достраивать объекты по старой схеме привлечения средств граждан. Строительная готовность таких проектов должна была быть не менее 30%, а объем привлеченных средств по договорам участия в долевом строительстве составлять 10% и более. Отдельные критерии строительной готовности прописаны для проектов комплексного освоения территории – на уровне 15%.

В Новосибирске таким правом, как рассказал «Континенту Сибирь» министр строительства региона Иван Шмидт, воспользовались около 80% застройщиков.

Застройщики

О том, что новые правила игры на строительном рынке, безусловно, нужные и адекватные, никто из застройщиков не отрицает. Однако все они еще в начале 2019 года выражали опасения, связанные не столько с собственной готовностью переходить на проектное финансирование, сколько готовностью к этому банковских структур. В настоящее время в России 100 банков уполномочены осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. Между тем, на практике необходимыми компетенциями обладают не более десятка.

«В любой системе должны быть четко определены правила игры, – отметил в беседе с «Континентом Сибирь» зампред комитета по строительству, ЖКК и тарифам Заксобрания Новосибирской области Евгений Покровский. – Все участники этой игры должны четко исполнять свою миссию. На сегодняшний день нельзя сказать однозначно, что система хорошая и положительно влияет на развитие строительного бизнеса, или в этой системе больше негативных явлений. С одной стороны, мы как серьезные строители удовлетворены тем, что вступают в силу законы, которые определяют порядочность и четкость самого процесса. Все меньше и меньше случайных игроков на этом рынке. А с другой стороны, у нас вызывает сомнения и вопросы, по каким правилам играть».

В Новосибирске уже несколько домов сданы с использованием эскроу счетов. Первой стала ГК «Стрижи», которая совместно с Сибирским банком Сбербанка в октябре 2019 года прошла все этапы проектного финансирования в сфере жилищного строительства. «Вы не представляете, какое количество квестов мы ежедневно проходили со специалистами Сбербанка. Были случаи, когда за неделю возникало по 12–15 новых ситуаций, требующих оперативного решения», – рассказывал тогда генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

Квесты для застройщиков продолжаются и по сей день. Дело в том, что строительным компаниям для нового проекта требуется выполнить массу условий, чтобы получить необходимые разрешения на строительство у мэрии Новосибирска. Среди них финансовая состоятельность, отсутствие задолженности, получение ТУ и так далее.

Будет ли выполнен нацпроект «Жилье» в Новосибирской области? Однако это разрешение на строительство, которое выдал муниципалитет застройщику, для банков не более чем филькина грамота. Финансовые учреждения выдвигают собственные условия, на которых они готовы предоставить кредит застройщику. Например, строительная компания обязана открыть счета в банке, куда она обратилась за проектным финансированием. Но банк требует, чтобы и ее подрядчики также открывали счета у него и обслуживались в нем, чтобы переходили на зарплатные проекты этого банка.

Под лупой рассматриваются и субподрядчики. Если они вызывают у финансистов сомнения, то кредитное учреждение требует искать другого, а с этим не работать. И никому не интересно, что с этим партнером застройщик работает много лет и построил не один дом. Руководители компаний вынуждены подписывать личные гарантии по кредиту. «Мы на миллиарды подписываем и знаем, чем это чревато!», – говорят застройщики.

Как рассказал «Континенту Сибирь» один из новосибирских строителей, у него не так давно произошла следующая ситуация: «У нас есть подрядчик, с которым мы работаем 10 лет. Условно говоря, цена его подряда 100 млн рублей. Мне банк говорит, что я имею право дать ему не более 10% предоплаты. А подрядчику необходимо 30% для переоснащения своего производства. За счет этого он снизит себестоимость своей продукции. И компания заплатит уже не 100 млн, а 90. Экономия внушительная. Я прихожу в банк, говорю, что у меня идет конкретная экономия. Но нам не разрешают».

«Но самое главное, – говорит Евгений Покровский, – что меня настораживает – у банков нет сроков исполнения своих обязательств. У застройщика они есть. Он должен в срок сдать дом, выполнить обязательства перед исполнительной властью, если это госзаказ или реализация масштабного инвестиционного проекта, и перед дольщиками. Банку же все равно, какие сроки. Приведу один пример, застройщик должен получить 30% от суммы кредита на оборотные средства, чтобы приступить к возведению объекта. А банк ему говорит, все хорошо, но у меня кредитный комитет ушел в отпуск на пару недель. Ждите. Для стройки подождать даже пару недель критично, строительный сезон в Сибири короткий. Людям нужно платить зарплату. Для застройщика – это катастрофа, его накажут. А банку – ни холодно ни жарко».

По мнению Евгения Покровского, должны быть определены правила игры, в которых установлены четкие сроки, когда банк должен дать ответ на этот или другой поставленный вопрос, период принятия кредитного решения, сроки финансирования на оборотные средства, когда застройщик должен получить деньги за зарегистрированный в юстиции дом. «Доходит до того, что у нас на счетах скопились громадные суммы. Добропорядочных застройщиков заставили взять кредит. И сегодня они не могут в полной мере по срокам пользоваться своими деньгами!», – высказывает возмущение Покровский.

По словам зампреда комитета по строительству, ЖКК и тарифам Заксобрания Новосибирской области Ильи Полякова, застройщики сталкиваются с системными проблемами. Так ЦБ разработал стресс-модель. Она считает финансовые риски всех проектов. «Понятно, что когда она считает московские, питерские проекты или даже точечное очень дорогое жилье в регионах, то они проходят по всем параметрам. Когда начинает считать региональные проекты, то модель начинает буксовать. Особенно, если это касается комплексного строительства. Потому что, на наш взгляд, заложено слишком большая подушка безопасности. Мы как строители понимаем, что для фундамента можно заложить сто килограмм арматуры в куб бетона. А можно двести. В обоих случаях это будет прочный фундамент. Если перевести на строительный язык ЦБ заложил 200, а это удорожание проекта. И банки отказывают в выдаче кредитов», – рассказал застройщик.

По мнению строителей, в банках должна быть создана структура заказчика. И она должна быть очень профессиональной. На данный момент банки не готовы к приему технической документации. А если они к этому не готовы, то и не готовы к старту проекта. Поэтому, в том числе не исполняются сроки.

Еще одна проблема, которую озвучивают застройщики, у самих строительных компаний должны появиться серьезные финансовые структуры, чтобы разговаривать с банками на одном языке. Сегодня для многих застройщиков найти финансиста, который мог бы общаться на одном уровне с топ-менеджментом банков тоже не просто. «Мы их собираем по крупицам, это настоящие бриллиантики, но на строительном рынке таких специалистов практически нет», – отмечает Илья Поляков.

Вот эти детали, в которых, как говорится, прячется, дьявол, наводят застройщиков на мысль, что реализация нацпроекта находится под угрозой.

Банки

Несмотря на то, что уполномоченных банков почти сотня, реальной конкуренции между ними не сложилось. У кого-то недостаточно кредитных средств, кто-то не сумел сформировать квалифицированную команду для работы со строительной отраслью. Это же не потребительские кредиты выдавать, тут нужно понимать производственные процессы и вникать в технологические тонкости стройки. Третьим – просто неинтересно заниматься проектным финансированием.

В итоге реально по эскроу счетам в Новосибирской области работает не более 5 банков. И лидеры среди них – Сбер и Дом.РФ.

«Континент Сибирь» обратился в новосибирские банки с просьбой прокомментировать ситуацию. Показательно, что откликнулись только два финансово-кредитных учреждения.

Так, в пресс-службе Сибирского банка ПАО «Сбербанк» нашему изданию пояснили, что по ряду причин, разрешение на строительство может быть отозвано, в связи с чем, банком могут обозначаться дополнительные требования для минимизации рисков и своевременного ввода объекта в эксплуатацию. «Базовым условием финансирования проекта является перевод всех расчетов по проекту в банк. Банку важно быть уверенным, что объект будет достроен, поэтому контроль целевого использования средств – неотъемлемая часть сделки. Банк не выставляет требования по работе с конкретным подрядчиком. Однако, если есть риск того, что подрядчик может не выполнить свои обязательства – например, у него не было опыта строительства объектов такой высотности или есть факты нарушения сроков по другим проектам – банк в рамках структурирования сделки может предложить застройщику рассмотреть возможность сотрудничества с другим подрядчиком, так как успешная реализация проекта зависит от всех его участников», – говорится в ответе пресс-службы.

Что касается длительных сроков выдачи кредитов, в Сбербанке пояснили, что основной причиной по-прежнему остается небольшой опыт застройщиков по взаимодействию с банками по проектному финансированию. «Мы уже сейчас видим, что по проектам застройщиков, которые ранее не получали целевых кредитов, сроки рассмотрения заявок выше, чем у тех, которые такой опыт уже имеют. Причины две. Первая – есть проблемы в оформленной исходно-разрешительной документации (ИРД), или наличие неразмежеванных земельных участков при комплексных застройках с разными сроками ввода объектов. Такие сложности можно решить внесением уточнений в ИРД, межеванием или включением условий по межеванию земельных участков, но это увеличивает сроки рассмотрения сделок. Вторая – финансовые директора компании, не понимая требований банка, могут начать подготовку пакета документов, который после начала работы с банком оказывается совершенно иным, и проходится заново собирать документы, основываясь на перечне документов и консультациях банка», – прокомментировали в финансовом учреждении.

По словам заместителя управляющего по корпоративному и инвестиционному бизнесу Сибирского филиала банка «Открытие» Александра Чернышова, банк «Открытие» не включает в условия финансирования никаких дополнительных требований, не относящихся напрямую к проекту. Так, в структуре реализованных проектов отсутствуют требования о заключении зарплатных проектов, о выборе конкретного подрядчика, банковском сопровождении соисполнителей и т.д.

При этом Александр Чернышов отмечает, что финансирование жилищного строительства является одним из приоритетных направлений в кредитной политике банка «Открытие». «В силу этого банком на постоянной основе предпринимаются усилия по упрощению и ускорению внутренних процессов кредитования застройщиков. Срок реализации проекта от подачи документов до принятия кредитного решения главным образом определяется качеством подготовки и комплектностью документов инициатора строительства. Рекорд по сроку принятия решения в Сибирском филиале на сегодня составляет 2 недели», – рассказал топ-менеджер банка.

Любопытно, что в присланных в редакцию комментариях от банков расходятся данные о временном периоде выдачи кредитов. В Сбере ответили, что ЦБ установил срок – 2 месяца с момента подачи заявки клиентом. А в банке «Открытие» утверждают, что «конкретного срока рассмотрения кредитных проектов по застройщикам Банком России не установлено».

Власть

Надежды на содействие застройщикам со стороны исполнительной власти, по их словам, пока ни чем не подтвердились. Хотя их объединяет одна цель – выполнение нацпроекта «Жилье и городская среда», утвержденный президентом РФ Владимиром Путиным.

По мнению Евгения Покровского, у Центробанка и федерального правительства в лице Минстроя РФ разные цели. «Банк закручивает гайки, не давая раскручиваться отрасли. У ЦБ нет задачи – выполнить нацпроект, а у правительства есть. Исполнительная власть должна договариваться с банками, а не кидать строителей на амбразуру», – считает Покровский.

Как один из вариантов, звучит такое предложение, чтобы исполнительные власти еще на этапе организации тендеров на землю закладывали условия, которые бы отсекали от участия в них неблагонадежных застройщиков, те фирмы, которые сегодня выигрывает конкурсы, не имея ни технологической, ни производственной базы и других строительных мощностей.

Либо, как вариант, отдать землю банкам, чтобы они выдавали разрешение на строительство на своих единых условиях. Все эти варианты требуют всестороннего обсуждения, требуют диалога власти и финансовых учреждений.

«Сейчас выйдут на рынок те, кто достроил объекты по старым правилам. Придут в банк, а он с них спросит все, начиная репутацией и заканчивая техвозможностями. И не даст кредит. Если даже серьезные застройщики вынуждены пробивать глухую стену непонимания, что говорить о средних компаниях. Все это отразится на темпах и сроках выполнения нацпроекта», – считает Евгений Покровский. По его мнению, сегодня исполнительная власть в регионе в лице минстроя не дорабатывает. Проблемы строителей не решаются.

Один из наглядных примеров – это решение по строительству на участках вблизи аэродромов, о чем писал «Континент Сибирь». Собственники аэродромов не зонируют территорию, ссылаясь на отсутствие средств. Зонирование подразумевает определение территорий вблизи аэродромов, на которых есть ограничения по этажности домов, освещенности и профильности использования участков. В результате надзорные органы – Роспотребнадзор, Росстройнадзор – говорят, что поскольку непонятно, в какой зоне построен тот или иной объект, согласовывать не будут.

Этот вопрос несколько раз обсуждался у губернатора Новосибирской области Андрея Травникова с участием всех заинтересованных сторон от застройщиков до Росгвардии, которой принадлежит аэродром в центре Новосибирска. Было принято решение выдавать разрешение на строительство.

Вот только банки эту договоренность не принимают во внимание. И без подписи всех надзорных органов на разрешении на строительство кредиты не выдают.

Лобби

Одними из основных лоббистов территории должны быть депутаты Госдумы. «Континент Сибирь» разослал запросы, в которых поставил важные для застройщиков вопросы, полпреду президента в СФО, депутатам Госдумы РФ от Новосибирской области и сенаторам. Надо признать, что многие не ответили, среди них Александр Жуков, Александр Карелин, Виктор Игнатов, Вера Ганзя и Дмитрий Савельев.

Полномочный представитель президента РФ в СФО Сергей Меняйло в своем ответе на запрос редакции рассказал «Континенту Сибирь», что ситуация в сфере жилищного строительства в регионах Сибирского федерального округа находится на контроле. «Я получаю ежемесячную информацию о реализации на территории округа всех национальных проектов, в том числе и НП «Жильё и городская среда». С представителями строительных компаний, банковских структур, саморегулируемых организаций, девелоперами встречи проводятся регулярно, в различном формате. Это традиционная Строительная неделя, окружные совещания в режиме видеоконференции, рабочие поездки, встречи и беседы по проблемным вопросам жилищного строительства», – сообщил полпред президента РФ.

28 октября прошло окружное совещание с участием представителей органов исполнительной власти и АО «ДОМ.РФ», в ходе которого были обсуждены механизмы реализации НП «Жилье и городская среда» в регионах СФО. «Достигнута договоренность провести в регионах рабочие встречи АО «ДОМ.РФ» с застройщиками, органами власти обсудить механизмы и проблемные вопросы получения проектного финансирования в жилищном строительстве», – отметил Сергей Меняйло.

На 1 октября 2020 года в СФО в эксплуатацию введено 4,1 млн кв. м жилья, СФО на 5–м месте среди федеральных округов (8,6% об объема введенного жилья по РФ). Объем ввода жилья за год в регионах Сибири вырос на 3,3%. Наибольшие объемы ввода жилья в Красноярском крае, Иркутской и Новосибирской областях.

Представитель в Совете Федерации от Новосибирской области Владимир Городецкий, по его словам, хорошо знаком с проблемами застройщиков: «В Совете Федерации я работаю в комитете по федеративному устройству, местному самоуправлению и делам Севера. Сюда же входят вопросы ЖКХ, строительства и местного самоуправления. Мы проводим много круглых столов. Перед каждым из них я в Новосибирске собираю компетентных специалистов, которые обеспечивают меня необходимой информацией. Все решения, принятые на круглых столах потом идут дальше в законодательные нормативные акты».

В беседе с «Континентом Сибирь» сенатор отметил, что главная причина в непростом взаимодействии застройщиков и финансовых учреждений, в неготовности самих банков: «Банки должны иметь мощную проектно-инженерную инфраструктуру, которая должна контролировать насколько правильно произошло освоение денег».

«Согласно новым правилам, люди кладут деньги за жилье на счет в банк, а банк выдает деньги застройщику, только когда он введет дом в эксплуатацию. При этом застройщик уже понес затраты за счет банковских средств, процентов. Мы считаем, что правильнее было бы открывать финансирование по промежуточным этапам отчетности и часть возвращать застройщику. Освоил он, допустим, 50% капвложений, хотя бы 25% отдайте. Но пока этого нет», – рассказал Владимир Городецкий.

Привел ли кризис к обвалу новосибирского строительного рынка?

В то же время, по мнению сенатора, застройщикам надо встраиваться в систему. «Можно жаловаться и говорить, какая она плохая, но надо стараться встроиться. Другого выхода нет. Если знаешь, что там волокита, то сдвинь свои сроки», – считает Владимир Городецкий.

«Чтобы решить проблему, нужно ее обсуждать, – уверен депутат Госдумы РФ Андрей Каличенко, – выносить на круглые столы с участием СРО, банков, областной власти. Только обсуждение, другого пути нет. В результате обсуждения ставить проблематику. Нужно находить общий язык в регионе, потому что ситуация по регионам разная. История Москвы Новосибирску не подходит. Нельзя применить федеральное законодательство только под нужды, специфику Новосибирской области. Оно так не работает, поэтому на самом деле, если нужно наводить мосты, четко формулировать проблему – что хотели бы получить в итоге надо собираться и обсуждать. Нельзя исходить из того, что где-то в каком-то учреждении сидят люди, которые хотят сделать плохо. Просто у них своя мотивация, которой есть объяснение. Только в диалоге, во время встреч и обсуждений, можно найти выход. Другого пути нет».

По словам Андрея Каличенко, на примере работы Госдумы он видит, что любая депутатская инициатива ведет к отклику Минстроя РФ. Учитываются ситуации во всех регионах, проводятся консультации с привлечением застройщиков, банков и депутатов. «Это правильный механизм, который выводит на правильную основу. Нужно четко формулировать проблему, чтобы ее решить», – считает депутат Госдумы.

Обсуждается в Госдуме и Совете Федерации ситуация с разграничением зон приаэродромных территорий. По словам Владимира Городецкого, сегодня отрабатывается законодательный акт, который обяжет собственников аэропортов в любом порядке узаконить зоны.

Андрей Каличенко в разговоре с «Континентом Сибирь» подтвердил, что в Госдуме уже лежит законопроект, в котором ужесточены условия по зонированию и разрешению на строительство на приаэродромных территориях. «Обсуждается вопрос зонирования за счет федеральных средств. Потому что для малой авиации – это не подъемные средства. Мы эту проблему обсуждали, что отсутствует федеральное финансирование. Но сегодня я не могу подсказать, когда вопрос решится, потому что не понятно за чей счет банкет», – рассказал Каличенко.

Прогноз по нацпроекту «Жилье»

Застройщики в беседе с «Континентом Сибирь» выразили сомнение, что при существующем сегодня взаимоотношении финансово-кредитных учреждений и строительных компаний, отсутствии банка земли в Новосибирске и уходе с рынка строительных компаний нацпроект «Жилье» будет выполнен.

А вот у представителей исполнительной и законодательной власти оптимизма больше. Из-за пандемии перенесли сроки выполнения нацпроекта до 2030 года, в результате которого объем жилищного строительства должен ежегодно увеличиваться до 120 млн. кв. метров.

Как новосибирские девелоперы преображают город

«Есть несколько положительных факторов. В Новосибирске сложился костяк выверенных, системных застройщиков, которые вводят не один-два домика, а стабильно строят. Они вселяют уверенность в достижении результатов.

Второй момент, у нас 6 млн кв. метров в разном заделе – отведение земли, проектах, котлованах на вводе. Это хороший задел», – считает Владимир Городецкий.

По словам сенатора, одно из препятствий – необеспеченность инженерной инфраструктурой земельных участков. «Это сложный вопрос, в бюджете области таких возможностей нет. Задача, чтобы федеральная программа работала интенсивнее на обеспечение инженерной инфраструктурой. Для того, чтобы 680 га в Новосибирске ввести в оборот и строить жилье, надо выделить из бюджета 3,9 млрд рублей на инженерную инфраструктуру, на социальную – еще порядка 8 млрд. Федеральные программы работают. Но финансирования явно недостаточно. И мы в Совете федерации в своем комитете настойчиво перед министерством ЖКХ ставим этот вопрос, с ними работаем, чтобы расширять федеральную программу на развитие инженерной инфраструктуры на этих объектах», – рассказал Владимир Городецкий.

«К 2030 году в регионах Сибирского федерального округа ежегодно объём ввода жилья должен составлять более 10 млн. кв. метров. Достижение показателей по вводу жилья в регионах Сибири – это напряженная, но вполне выполнимая задача, – уверен полпред президента РФ в СФО Сергей Меняйло. – Её решение требует активных и согласованных действий органов исполнительной власти, строительных компаний, банков, других участников жилищного строительства. Органам исполнительной власти регионов и органам местного самоуправления необходимо решать вопросы по упрощению процедур получения разрешений и согласований, подключению объектов к инженерной инфраструктуре, комплексному развитию территорий».

Вот именно этих активных и согласованных действий ждут новосибирские застройщики.

Как аэродромы тормозят развитие Новосибирска

02.04.2021

Новосибирск вошел в число 40 с небольшим городов, развитию которых стали угрожать аэропорты. Почему это произошло и можно ли изменить ситуацию, читайте в материале «Континента Сибирь».

Заельцовский районный суд Новосибирска 28 января 2021 года вынес решение отказать в удовлетворении административного иска прокуратуры Новосибирска о признании незаконным разрешения на строительство блок секции 4,5.6,7 многоквартирного дома №1 компании ООО «Квартал Авиатор. Новосибирск. Специализированный застройщик» (дочернее общество строительной компании «Брусника»). Суд также отменил все запретительные меры на строительство объекта. Прокуратура обжаловала решение Заельцовского суда, апелляция будет рассмотрена в апреле-мае. К этому моменту стройка будет стоять уже полгода.

Что такое полгода для стройки? Когда в апреле прошлого года в связи с коронавирусными ограничениями остановили строительство, застройщики испытали шок. В беседе с «Континентом Сибирь» они говорили: «Как можно остановить стройку, делайте что-нибудь, уговаривайте правительство, надо выходить на работу! Перерыв на месяц-полтора в начале строительного сезона – смерти подобно. Это как человек, который опоздал на старте, он к финишу может вообще не прийти». Через неделю губернатор Новосибирской области Андрей Травников принял решение о возобновление работы на стройплощадках.

Застройщики подсчитывали убытки за неделю простоя. А тут – 6 месяцев! Без работы, а, следовательно, без зарплаты на полгода остались строительные рабочие и специалисты. Переживают люди, вложившие средства по договорам долевого участия. Они платят ипотеки, а дом не строится. И пусть квартал возводится по проектному финансированию, деньги дольщиков защищены и лежат на эскроу-счетах в банке, для многих, кто ждет переезда в собственное жилье, каждый месяц, отдаляющий их от вручения ключей, воспринимается с большой тревогой.

И наконец, страдает сам застройщик. Он уже получил первый транш по проектному финансированию от банка, платит проценты, а строить не может.

Причиной иска прокуратуры города Новосибирска стало отсутствие согласования с войсковой частью 3733 Росгвардии. Это согласование необходимо для подтверждения безопасности полётов воздушных судов, так как «Квартал Авиатор» строится в 1,5 км от аэродрома Новосибирск («Гвардейский»).

Права или не права мэрия, выдавая разрешения на строительство? С одной стороны, разрешение выдано с учетом требований Градостроительного кодекса РФ (ГК), которые не предполагают дополнительных согласований. Это подтвердило решение суда.

С другой, изменения в Воздушный кодекс РФ (ВК РФ), принятые в 2017 году (135-ФЗ), предусматривают обязательное согласование строительства на приаэродромных территориях с операторами аэропортов при условии положительного заключения Роспотребнадзора. Загвоздка в том, что приаэродромные территории не установлены и не зарегистрированы в ЕГРН ни для одного аэропорта в Новосибирске. И Роспотребнадзор категорически отказывается в такой ситуации делать экспертизу и выдавать заключения.

Если подходить к проблеме формально, то и муниципалитет, и Росгвардия действуют, опираясь на букву закона. Только вот законы противоречат друг другу. Беда в том, что во всех спорах между муниципалитетом и Росгвардией третьей стороной выступает застройщик, который как раз формально ничего не нарушил и действует исключительно в рамках правового поля. Так в 2020 году произошло и с компанией «ВИРА-строй», когда Росгвардия выступила против ввода в эксплуатацию ЖК «Аэропорт» и пыталась не допустить выдачу ключей.

«Перед тем, как выдать разрешение на строительство, нас проверило УАСИ мэрии Новосибирска, – рассказывает представитель «Брусники». – После получения разрешения на строительство проверил и Минстрой области, как контролирующий орган за деятельностью застройщика, выдал заключение о соответствии застройщика и проектной документации 214-ФЗ. Затем нас проверил банк, в котором открыты счета эскроу, и мы получили проектное финансирование. Никто никаких нарушений не нашел».

В распоряжении редакции есть письмо от 5 февраля 2020 года, подписанное командиром воинской части 3733 полковником А.С. Шестаковым. Это ответ на обращение ООО «Брусника» о согласовании строительства. В нем черным по белому написано, что объект «по высотности: не препятствует безопасному выполнению полетов воинской части». Что касается уровня шума, то из письма следует, что он превышает допустимые нормы во время выполнения полетов вертолетами. Правда, в письме не указано, кто проводил исследования.

Между тем, мэрия вправе, опираясь на рекомендации комиссии под председательством Андрея Травникова от 29 мая 2020 года, выдавать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию при наличии согласования с уполномоченными органами (операторами аэродромов) и положительных экспертных заключений.

«Брусника» такое заключение предоставила. Экспертизу уровня шума провело ООО «СИБЭКСПЕРТ». Превышение нормативов не было установлено.

«В городе много промышленных площадок. Предприятия обязаны установить для них санитарно-защитные зоны, – сказал в беседе с «Континентом Сибирь» один из новосибирских застройщиков, пожелавший сохранить анонимность. – Если они их не установили, это не значит, что мы не имеем права строить поблизости. Когда санитарно-защитные зоны установлены, то это видно на кадастровой карте. УАСИ в этом случае не дает разрешение на строительство. А если защитные зоны не установлены, значит, запрета нет. То же самое касается и защитной зоны аэродромов. А здесь пытаются доказать, что есть какие-то нарушения. Почему дольщики, девелоперы, развитие города, наконец, должны страдать, если тот, кто эксплуатирует аэродром, не исполняет закон?»

История вопроса

Земля рядом с бывшим городским аэропортом «Северный» в Новосибирске после его закрытия в 2011 году была довольно привлекательной для девелоперов. Общая площадь участка более 1000 га. Территория ограничена Красным проспектом, Мочищенским шоссе, улицей Жуковского и границей города. Отличная транспортная доступность: до станции метро Заельцовская 10 минут езды на общественном транспорте, в микрорайоне есть школа и детский сад, медицинский центр.
Для города, где свободные земельные участки в большом дефиците, это был настоящий подарок. Уже в феврале 2011 года первый проект планировки территорий, в центре которых расположен городской аэропорт «Северный», получил одобрение архитектурно-градостроительного совета мэрии. Затем были еще проекты комплексной застройки этого участка. Все они предполагали строительство мало- и многоэтажных домов, объектов делового назначения, включая гостиницу, парковые зоны и реконструкцию спортивного комплекса. По территории, где шли взлетно-посадочные полосы городского аэропорта, было запланировано продолжение Красного проспекта до микрорайона «Родники». По границам территории застройщики приступили к реализации отдельных проектов.

В 2017 году аэродром был передан Министерству обороны РФ, получил название Новосибирск «Гвардейский». «31 гектар земли находятся в оперативном управлении войск Росгвардии. Затрачены федеральные средства, на данной территории базируются эскадрилья войск Национальной гвардии, авиационный отряд спецназа», – рассказывал на пресс-конференции в декабре 2017 года генерал-полковник Виктор Стригунов, в то время командующий Сибирским округом войск Национальной гвардии РФ. Сегодня «Гвардейский» находится в оперативном управлении войсковой части 3733 Национальной гвардии РФ.

Территория, считавшаяся одной из самых перспективных для комплексной застройки в Новосибирске, стала проблемной для застройщиков, о чем подробно рассказывал «Континент Сибирь».

По мнению первого заместителя председателя Заксобрания Новосибирской области Андрея Панфёрова, этой ситуации можно было бы избежать, если бы город изначально, когда закрылся аэропорт «Северный», продумал стратегию развития территории.

«Сразу было понятно, что рано или поздно застройщики обратят внимание на этот участок земли. Нужно было отстаивать позицию и при передаче аэродрома Росгвардии защищать интересы города. Конечно, такие вопросы не решаются в одночасье. Порой на них уходит не год и не два. Но пускать все на самотек было нельзя. Я понимаю позицию Росгвардии. Аэродром постоянно функционирует, проводятся учения. Войсковая часть должна обеспечить безопасность полетов и безопасность людей, проживающих вблизи аэродрома. К тому же у военных четкая субординация. Они выполняют решения вышестоящих командиров. И если есть приказ согласовать с определенными условиями, они будут его выполнять. Я считаю, что в этой ситуации недоработка муниципалитета. А в итоге страдают люди, которые не понимают, почему в очередной раз в нашем государстве получается такая история», – отметил Андрей Панфёров.

Патовая ситуация

В июле 2017 года в Воздушный кодекс РФ (ВК РФ) были внесены изменения, устанавливающие новый порядок согласования строительства объектов в пределах приаэродромных территорий. Новая процедура требует согласовывать с операторами аэропортов все объекты капитального строительства, вне зависимости от их высоты, в том числе индивидуальные жилые дома, подземные сооружения, линейные объекты, социальные объекты, малоэтажная, многоэтажная жилая и общественная застройка. Кроме того, для получения этого согласования нужно положительное заключение Роспотребнадзора.

Закон обязал уполномоченные органы, в чьем ведении находятся аэропорты, в течение года установить приаэродромные территории. Внутри них необходимо было выделить 7 подзон с особыми условиями использования, четко оговаривающих, что и какой этажности, в какой из подзон можно строить. Сведения о границах приаэродромных территорий должны быть внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В Новосибирске не один из 4 аэропортов эту работу не провел.

Несмотря на то, что приаэродромная территория «Гвардейского» не была установлена (и не установлена до сих пор) в отведенный законом срок, Росгвардия стала последовательно настаивать на соблюдении новых правил, предписанных ВК РФ. В конце 2019 года Управление Сибирского округа войск национальной гвардии направило в мэрию Новосибирска письмо, в котором в категоричной форме сообщило, что до установления границ приаэродромных территорий, архитектурно-строительное проектирование, строительство любых объектов капитального строительства независимо от их высоты должны осуществляться лишь при согласовании войсковой частью №3733 аэродрома Новосибирск «Гвардейский».

В то же время сама Росгвардия согласования не давала, так как застройщики не представляли положительное заключение от Роспотребнадзора. В свою очередь Роспотребнадзор в согласовании отказывал, потому что не мог провести экспертизу – приаэродромные территории не установлены и не зонированы. Непонятно, где, на какой территории проводить замеры.

«На сегодняшний день из 4 аэродромов, расположенных на территории Новосибирской области, опубликованы карты (схемы) на которых отражены границы полос воздушных подходов аэродрома Новосибирск (Толмачево) и размещены на официальном сайте Росавиации. Границы санитарно-защитных зон этого аэродрома и иных, расположенных на территории Новосибирской области, на официальных сайтах уполномоченных органов исполнительной власти не опубликованы. Таким образом, оказание государственной услуги по выдаче санитарно-эпидемиологических заключений в части реализации положений Федерального закона № 135-Ф3 возможно лишь при условии соблюдения условий, предусмотренных в части 1, или части 2 статьи 4 Федерального закона от 01.07.2017 № 135-ФЗ», – говорится в письме одному из застройщиков (есть в распоряжении редакции) за подписью заместителя руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Новосибирской области Натальи Ильиных.

Аэродромы составили ведомственные карты (схемы), где обозначили приаэродромные территории (ПАТ). Они оказались огромными. 7-я подзона ПАТ находится в 30 километрах от контрольной точки аэродрома. Как рассказал «Континенту Сибирь» начальник УАСИ мэрии Новосибирска Евгений Улитко, в радиус 30 км от Толмачево попала почти вся территория Кировского и Ленинского районов Новосибирска, Пашино и других микрорайонов, а также прилегающих к городу поселков, таких как Краснообск. А если брать все новосибирские аэродромы, то их тридцатикилометровый радиус накрывает практически весь город. Тут или город надо расселять, или аэропорты закрывать.

В результате сложилась ситуация, что все построенные на территории рядом с аэродромами объекты, разрешение на строительство которых было выдано после 1 июля 2017 года, могли признаваться незаконными. А выдача новых разрешений стала просто невозможна. Только с марта по май 2020 года УАСИ мэрии Новосибирска отказало в выдаче разрешений на строительство 56 объектов, среди них школа по ул. Михаила Немыткина, детский сад-ясли по ул. 9 Ноября, а также 8 многоквартирных домов общей площадью 173 550 кв. м, центр спортивной подготовки и медицинской реабилитации, объекты инженерной инфраструктуры и железнодорожного пути. Было отказано и в реконструкции операционно-реанимационного корпуса ГБУЗ НСО «Городская клиническая больница № 34».

Перед Новосибирском замаячил строительный кризис. Десятки девелоперских проектов оказались в подвешенном состоянии.

Отчитываясь перед строительным комитетом Заксобрания Новосибирской области по итогам 2020 года, министр строительства региона Иван Шмидт 15 марта отметил, что «очень большая проблема выявилась в 2020 году, связанная с установлением приаэродромных территорий». Он продемонстрировал карту, согласно которой ПАТы покрывают весь Новосибирск. «Таким образом фактически блокирует весь город, и по всем такого рода вопросам нам приходится собираться и в ручном режиме их решать. Это проблема не только Новосибирской области, но и других регионов», – рассказал глава Минстроя области.

Между тем, еще 29 января 2018 года заместитель председателя правительства РФ Дмитрий Козак направил письмо в Минтранс России (М.Ю. Соколову), Минобороны России (С. К. Шойгу) и Мипромторгу России (Д. В. Мантурову), а также в Роспотребнадзор (А. Ю Поповой) и главам региона. В документе говорится о принятии «исчерпывающих мер» для выполнения требований 135-ФЗ. И предписывается: «При отсутствии на вышеуказанных картах (схемах) границ санитарно-защитных зон аэродромов… обеспечьте согласование размещения объектов капитального строительства на предмет соответствия ограничениям, установленным в границах воздушных подходов аэродромов в целях обеспечения безопасности полетов воздушных судов, без предоставления санитарно-эпидемиологических заключений».

Однако и это решение не выполняется.

В июне 2020 года врид командующего Сибирским округом войск национальной гвардии РФ, генерал-лейтенант Николай Марков в письме на имя Евгения Улитко сообщил, что приаэродромная территория была уменьшена до окружности радиусом 3 км от контрольной точки аэродрома Новосибирск («Гвардейский»), а схема полетов по кругу на ширину 1 км от ее оси. При этом генерал-лейтенант подчеркивал, что «в отношении объектов капитального строительства, размещенных в вышеуказанных границах, наличие положительного санитарно-эпидемиологического заключения является обязательным».

Как у других?

Эта ситуация характерна не только для Новосибирска. Проблемы возникли у многих застройщиков в стране. В некоторых регионах к вопросу подключается транспортная прокуратура. Она предписывает операторам аэропортов инициировать разработку ПАТ и установить их. Так установили ПАТ в Пензе, Сыктывкаре, Воркуте, Томске и других регионах. Военная прокуратура, по информации одного из новосибирских застройщиков, выдало такое предписание и войсковой части 3733. Но оно не выполнено, так как нет финансирования.

В отдельных регионах таких, как Омск, региональной власти удалось договориться с руководством аэропорта, расположенного почти в центре города. Там разрешения выдают без санитарно-эпидемиологического заключения в соответствии с распоряжением Дмитрия Козака.

Вот только Омск – исключение из правил. В Иркутске, например, Росавиация поставила на кадастр приаэродромную санитарную зону вокруг иркутского аэропорта в феврале 2020 года. На публичной кадастровой карте видно, что в охранную зону попал практически весь город. В этом году региональные власти забили тревогу, потому что теперь на большей части территории Иркутска запрещено строительство объектов с постоянным пребыванием людей, то есть жилых домов, детских садов, школ и больниц. Возникли проблемы у застройщиков, которые получили разрешения на строительство после 1 января 2020 года: есть риски, что компаниям просто не выдадут разрешения на ввод в эксплуатацию.

31 марта в Иркутск прилетел глава Росавиации Александр Нерадько. После встреч с руководством региона, он заявил, что границы приаэродромной территории авиаузла Иркутска будут оптимизированы. ПАТ уменьшат. Губернатор Иркутской области Игорь Кобзев сообщил, что для оптимизации границ приаэродромной территории в ближайшее время сформируют рабочую группу.

Барнаулу повезло меньше. Там Росавиация поставила на кадастровый учет приаэродромную зону в конце 2020 года. 2/3 города попали под ограничительные меры для строительства. 800 га «докучаевских», как зовут их в Барнауле, земель, считавшихся перспективными для застройки, оказались недоступными для девелоперов.

В Екатеринбурге проект приаэродромной зоны аэропорта «Кольцово» был разработан к осени прошлого года, в седьмую зону также попал почти весь город. Как прокомментировал порталу 66.ru вице-мэр Екатерибурга по капстроительству и землепользованию Алексей Бирюлин, девелоперы намерены обратиться в суд, если проект все же вступит в силу и потребовать от аэропортов возмещения убытков.

Поиск выхода

В прошлом году к решению проблемы подключилось Законодательное собрание и правительство Новосибирской области. Прошло несколько совещаний у главы региона Андрея Травникова с участием всех заинтересованных сторон от застройщиков до Росгвардии. На совещании 29 мая мэрии Новосибирска рекомендовано выдавать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объектов, строительство которых осуществлялось на основании разрешений, выданных до 1 октября 2020 года. После этого срока выдавать разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию при наличии согласования с уполномоченными органами (операторами аэродромов) и положительных экспертных заключений. Вот только эти рекомендации не стали панацеей для решения вопроса.

Как отметил в разговоре с «Континентом Сибирь» член комитета по строительству, ЖКК и тарифам Заксобрания Новосибирской области Евгений Покровский, вопрос упирается в федеральные структуры, которые говорят, что для определения ПАТ необходимо финансирование. «Закон подписан 2017 году (135-ФЗ). На местном уровне ничего не сделать. Прокуратура смотрит и говорит, вы должны исполнять букву закона. Но это ведомства, эксплуатирующие аэродромы, не исполняют. Они, а не мы. Мы готовы работать по закону», – подчеркнул депутат.

По словам руководителя Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Максима Федорченко, ассоциация в настоящее время детально прорабатывает этот вопрос совместно с УАСИ города. «Он на самом деле более глубокий, чем спор по конкретным объектам, – рассказал «Континенту Сибирь» Максим Федорченко. – Перечень документов необходимых для получения разрешения на строительство установлен ГК РФ. Муниципальный орган не имеет право требовать дополнительных, иначе можно зайти очень далеко, а государство избавляется от излишней бюрократизации процесса. Законом установлено, что нужно четко определить защитные зоны аэродромов, отметить их на карте и установить адекватные ограничения, чтобы не было необходимости каждый раз согласовывать одно и то же. Мэрия будет на них ориентироваться. И мы уйдет от ненормальной ситуации, когда аэродромы выполняют несвойственные им функции по согласованию объектов строительства по всему городу».

Сегодня ПАТ, которая якобы установлена оператором аэродрома «Гвардейский», по мнению Федорченко, не выглядит легитимной, потому что согласование строительства по 135-ФЗ в приаэродромной территории действует только в случае установления подзон с 1 по 7, внесенных в ЕГРН. А до этого действуют ПАТы, обозначенные в кадастре до 2016 года. «Согласование должно проводиться только в полосах воздушных подходов. Это гораздо меньшая территория», – уверен руководитель АСО.

Максим Федорченко указывает на еще один, не прописанный законом момент. Что будет, если ПАТ будут установлены, а в них попадут строящиеся объекты или те, где идет реконструкция? «Кто будет компенсировать собственникам убытки? Сегодня рисуют огромные приаэродромные территории, и никто ничего компенсировать не собирается. Мы выступили с предложением, чтобы в случае установления ПАТов, этот вопрос был решен».

Гендиректор ГК «Энергомонтаж», заместитель председателя комитета по строительству, ЖКК и тарифам Заксобрания Новосибирской области Иван Сидоренко, назвал одну из основных причин ситуации – определенная несогласованность действий. «Каждая федеральная структура работает в соответствии с действующим законодательством. К сожалению, есть определенные противоречия с точки зрения тех законов, которыми руководствуется Росавиация, Минобороны, основываясь, в первую очередь, на безопасности полетов, и Градостроительным кодексом. Когда стройка подошла к аэродрому, люди стали видеть вертолеты, которые маневрируют. Вертолетчики увидели высотки, как потенциальный ограничитель своих маневров. Вопрос в том, как увязать интересы Росавиации, Росгвардии и перспективы развития мегаполиса? Простого решения нет, иначе бы давно уже нашли», – отметил Иван Сидоренко.

Застройщики продолжают отстаивать свои права. Были написаны письма-обращения в адрес Минстроя РФ, вице-премьеру правительства РФ, курирующему строительную отрасль Марату Хуснуллину, главнокомандующему войсками национальной гвардии России Виктору Золотову, уполномоченному при президенте РФ по защите прав предпринимателей Борису Титову и другим.

«Континент Сибирь» в свою очередь также сделал запросы в Прокуратуру города Новосибирска, войсковую часть 3733, уполномоченному при президенте РФ по защите прав предпринимателей. Все обращения и запросы редакции остались без ответа.

По мнению председателя Ассоциации «Региональный Деловой Клуб строителей», депутата Заксобрания Новосибирской области Майиса Мамедова, ждать решения от федерального центра можно долго. Проблему нужно решать на месте. «На изменение законодательства могут уйти годы. А мы не можем остановить развитие города. Месяц простоя – это тысячи не построенных квадратных метров жилья, дороги и так далее. У нас есть алгоритмы, как из этой ситуации выйти, – рассказал «Континенту Сибирь» глава РДКС. – Мы договорились со своими коллегами-строителями, что будем приглашать сертифицированные организации, специалистов того же Роспотребнадзора для проведения экспертиз. Если уровень шума не превышает установленные нормативы, оператор аэродрома обязан дать согласование.. Мы строим на муниципальной земле, а не на территории аэропорта (понятно, что в коридорах подлетов и посадки самолетов и вертолетов нельзя строить высотки). Мы должны сделать замеры, и если проходим по уровню шума, надо ставить точку и выдавать разрешения».

Максим Федорченко уверен, что должен быть баланс интересов между безопасностью, защитой граждан от шумов и вредных влияний и развитием города. «Мы заинтересованы, чтобы город строился. Садики сроились и школы, спортивные объекты и поликлиники. Пока этот баланс не достигнут. Надо работать», – отметил руководитель АСОНО.
В беседах с «Континентом Сибирь» застройщики выражали недоумение по поводу позиции прокуратуры. По их мнению, надзорное ведомство видит нарушения со стороны застройщиков и закрывает глаза на не исполнение закона со стороны операторов аэродромов. Между тем, в пункте 5 статьи 4 135-ФЗ о внесении изменений в ВК РФ говорится: «По истечении трехсот шестидесяти дней со дня официального опубликования настоящего Федерального закона нарушение требований Воздушного кодекса Российской Федерации об установлении приаэродромных территорий и соответствующих ограничений использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности, и эксплуатация такого аэродрома признаются нарушением требований безопасности полетов воздушных судов».

В 135-ФЗ есть еще одна статья, которой по понятным причинам, еще не воспользовались. Согласно статье 6 135-ФЗ губернатор вправе обратиться в правительство РФ «с предложением о приостановлении воздушных перевозок на аэродроме в случае, если по истечении трехсот шестидесяти дней со дня официального опубликования настоящего Федерального закона … не установлена соответствующая приаэродромная территория».
Напомним, со дня публикации закона прошло почти 3,5 года. Если операторы аэродромов будут препятствовать строительству, можно предположить, что этот джокер достанут из рукава.

А что пока

Если решение Заельцовского районного суда в отношении мэрии Новосибирска, выдавшей разрешение на строительство «Квартала Авиатор», устоит в апелляционной инстанции, стройка возобновится. Если нет, то, по словам представителя застройщика, они без проблем получат новое разрешение, так как войсковая часть 3733 смягчила требования и согласования Роспотребнадзора не требует. Достаточно сертифицированной экспертизы уровня шума.

К сожалению, получение нового разрешения потребует дополнительного времени. А это опять отсрочка, которая наносит ущерб, как строителям, так и людям, вложившим деньги в жилье.

В кулуарах говорят, что жесткое поведение Росгвардии объясняется еще и тем, что ведомство хочет вынудить заинтересованных застройщиков скинуться и профинансировать перебазирование аэродрома. Речь об этом уже шла в 2017 году, когда рассматривали варианты расположения новой ледовой арены для проведения международного юношеского чемпионата по хоккею. Одно из предложений касалось территории рядом с «Гвардейским». Тогда Росгвардия выразила готовность перенести аэродром «Гвардейский» для строительства ледовой арены в Новосибирске, об Виктор Стригунов рассказал ИА «Интерфакс». По его словам Виктора Стригунова, рассматривался «вариант переноса аэродрома на площадку Чкаловского завода, кроме того, есть инвесторы, готовые профинансировать это, однако решение о судьбе «Гвардейского» может принять только федеральное правительство».

В феврале этого года вице-премьер РФ Марат Хуснуллин во время визита в Екатеринбург сообщил, что правительство пытается найти компромисс между Воздушным и Градостроительным кодексами, «потому что проблема заключается в неувязке двух законов». «Мы провели несколько согласительных совещаний. Я настроен в этом году, точно в первой половине, найти решение этого вопроса», – заявил вице-премьер.

Когда Новосибирск избавится от ветхого жилья в центре города?

16.06.2021

В Новосибирске, как в прочем и других российских городах, очень остро стоит вопрос реновации территорий. Эту проблему призван решить новый закон о комплексном развитии территорий. Почему этот механизм в регионах пока не работает – в материале «Континента Сибирь».

Сегодня в Новосибирске все чаще наблюдаются скандалы между застройщиками и жителями. Одни стремятся найти свободный участок в городе, другие считают новостройки посягательством на их привычную комфортную жизнь. Строительство микрорайонов за пределами центра оборачивается многочасовыми пробками на въезде и выезде. Массовая ежедневная миграция с окраин в центр и обратно закупоривает город. Между тем в Новосибирске почти треть города занята частным сектором, ветхим и аварийным жильем, на расселение которого нет средств. Кроме того, еще есть показатели нацпроекта «Жилье и городская среда», которые нужно выполнять. А это значит сдавать не менее полутора миллиона квадратных метров в год. Как в таких условиях развиваться Новосибирску?

Строительная отрасль города только-только адаптировалась к переходу на проектное финансирование, так называемые эскроу-счета, как несколько десятков проектов в регионе оказались замороженными из-за новых изменений в Градостроительный кодекс РФ, которые для краткости называют законом о комплексном развитии территории (КРТ). С января 2021 года все программы по РЗТ (программы развития застроенных территории, разработанные для решения проблемы аварийного жилья), которые более или менее успешно шли в Новосибирске, остановлены.

Одним из инструментов, который должен решить проблему реновации территорий, по мнению Минстроя РФ, должен стать принятый в декабре 2020 года закон о КРТ. Авторы закона проработали механизмы реновации территорий, занятых многоквартирными домами, но они абсолютно не решают проблему аварийного жилья. Более того, процесс расселения аварийного жилья осложнился за счет увеличения количества необходимых процедур.

Тем не менее, участники строительного рынка восприняли закон о КРТ с энтузиазмом. Чего не сказать о региональной исполнительной власти, которая держит паузу, чтобы разобраться в ситуации и не наделать ошибок. В отличие от Москвы, Санкт-Петербурга и, пожалуй, Краснодарского края, инициатива Минстроя РФ тяжело приземляется на региональную почву. «По своим целям закон можно назвать революционным. Планировалось объединить все способы расселения и частного, и ветхого и аварийного жилья, и многоквартирные дома, и промзоны. Но сам механизм пока несовершенен. Кроме того, КРТ требует принятия большого количества региональных нормативных документов и, по-видимому, Новосибирская область начнет работать по ним не раньше конца этого года», – отметил в беседе с «Континентом Сибирь» руководитель Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) Максим Федорченко.

Как рассказал «Континенту Сибирь» директор строительной компании «Брусника» в Новосибирске Михаил Ансимов, застройщики ожидают появления регионального закона о комплексном развитии территорий и локальных нормативных актов, которые будут регулировать конкретные аспекты его реализации. «Брусника» проанализировала федеральный закон о КРТ и направила в Заксобрание Новосибирской области свое видение его реализации с учетом региональных особенностей. Однако нам неизвестно, нашли ли наши предложения отражение в итоговой редакции документа», – отметил Михаил Ансимов. Он также выразил уверенность в том, что когда механизмы КРТ заработают, они пойдут на благо региону, где есть территории, явно требующие обновления.

«Все законодательство в Новосибирской области принимается через опыт Москвы. Во многих случаях это правильно. Но в ситуации с расселением территорий радикально неприемлемо. Закон КРТ – нужный и долгожданный. Он объединил все возможные варианты развития территории в один порядок. Но опыт и повестка дня в нем – московская. Реновация в Москве и редевелопмент в Новосибирске, не говоря уже о каких-то малых городах – это совсем разные истории. В Москве это реновирование того, в чем жить еще можно, но по каким-то причинам показалось, что нет, например, если жилье морально устарело. У нас же до сих пор не решена проблема аварийного жилья, в котором жить нельзя, не решена проблема уродливой урбанистики в центральной части города, которая обусловлена частным сектором. И совершенно очевидно, что такая же проблема, как в Новосибирске, в подавляющем большинстве российских муниципалитетов», – рассказал «Континенту Сибирь» генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский.

О том, как сделать закон рабочим в субъектах РФ, шел разговор на общероссийском совещании, которое прошло в Новосибирске 24-25 мая. Его организаторами стали правительство Новосибирской области, Национальное объединение застройщиков жилья (НОЗА) и ГК «Стрижи» (Игорь Белокобыльский возглавляет комиссию по рассмотрению предложений в сфере градостроительной документации при правительстве РФ). На конференцию приехали представители федеральных ведомств и институтов, министерств строительства и компаний-застройщиков из разных регионов. Новосибирск был выбран не случайно. По замыслу организаторов мероприятия, общероссийское совещание в регионе, должно было подсветить региональную проблематику, которую не видно из столицы.

По словам руководителя аппарата НОЗА Кирилла Холопика, Национальное объединение застройщиков совместно с экспертной группой при правительстве РФ разрабатывает «дорожную карту» по реализации КРТ. «Мы рассмотрим и постараемся учесть все предложения, которые прозвучат во время обсуждения нового закона в Новосибирске», – пообещал Кирилл Холопик.

Ситуацию в Новосибирске на совещании обрисовал заместитель мэра — начальник департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев. Сегодня в городе около 900 домов можно назвать ветхими, исходя из года их постройки, 365 из них уже признаны аварийными. «Поэтому эти территории в генплане города были обозначены как территории перспективного развития», – отметил чиновник. Объем резерва земельных участков в Новосибирске составляет 1535 га. Из них 151,89 га – аварийный ветхий фонд, 775,15 га – индивидуальная жилая застройка (ИЖС), 126 га – территории производственные и спецназначения и еще почти 500 га – земельные участки свободные от застройки. «Это то, чем город должен в ближайшие 10 лет заниматься», – подчеркнул Алексей Кондратьев. По его словам, единственное, что сдерживает сегодня девелоперов и муниципалитет – отсутствие региональных документов, регламентирующих КРТ. «Порядка 17 постановлений уже готовы, после их принятия мы будем понимать, как расселять территории», – отметил заммэра. Он также добавил, что на прошедших недавно слушаниях по принятию новых правил землепользования и застройки в Новосибирске, среди 3000 предложений было немало таких, где говорилось, что не следует отражать в ПЗЗ земельные участки, входящие в КРТ. Алексей Кондратьев объясняет это страхом перед введением нового механизма: «Инструментарий по расселению частного сектора под КРТ по инициативе собственника недостаточный. Нужны четкие критерии, которым должны соответствовать объекты недвижимости на территории, определенной под КРТ. Иначе мы погрязнем в судах».

Тот факт, что новосибирские девелоперы, к которым «Континент Сибирь» обращался за комментариями при подготовке текста, предпочли воздержаться от высказываний по этой теме, тоже говорит о том, что участникам строительного рынка пока до конца не ясно, как будет работать механизм КРТ в регионе.

Максим Федорченко обратил внимание на то, что положение о КРТ не распространяется на частный сектор. «Для Новосибирска это довольно существенный фактор, так как территория под ИЖС – почти 800 га – имеет большой потенциал для реновации. Это территории насыщенные сетями и транспортной инфраструктурой, многие в шаговой доступности от метро. В соответствии с законодательством дома в частном секторе не могу быть включены ни в КРТ жилой застройки, ни в КРТ нежилой. Переселение людей с привычных им мест, из домов, где жили еще их родители, садили огороды, обложено значительным количеством сложно-сочиненных условий, которые не всегда будут выполнимы. В результате потенциал в ближайшие годы не сможет быть использован», – считает Федорченко.

По мнению экспертов строительного рынка, закон о КРТ внес конфликт между политикой градостроительного планирования и программами по развитию комплексного развития территорий. КРТ имеет большую свободу в определении своей деятельности и может нарушать балансы, которые уже прописаны в генпланах городов. Об инструменте, который поможет этого избежать, рассказала ведущий эксперт в сфере градопланирования, генеральный директор ОАО «Российский институт градостроительства и инвестиционного развития «Гипрогор» (г. Москва) Елена Чугуевская. Это мастер-план территории, который позволяет разместить КРТ в структуре города с учетом общественного мнения, рисков, как экономических, так и правовых, финансово-экономических показателей территории, обоснованием инвестиций и других показателей. Мастер-план позволяет сформировать образ будущего проекта и оценить его экономическую эффективность. По словам Елены Чугуевской, в Москве этим инструментом девелоперы уже пользуются.

«Умение выстраивать социально-экономические модели, просчитывать социальные потребности, логистику и бюджето-формирующие бизнесы, а также все возможные риски – это крутая компетенция московских институтов, где столичные девелоперы заказывают мастер план КРТ. К сожалению, такой опыт не распространен по регионам», – отметил в беседе с «Континентом Сибирь» Игорь Белокобыльский.

К сожалению, бизнес-модель столичных застройщиков значительно отличается от региональных. Все дело в экономической эффективности проекта. Одно дело расселять территория, когда стоимость квадратного метра в новостройке 200 000 рублей, как в Москве, другое – когда 70 тысяч, как в Новосибирске. Расселение – это достаточно капиталоемкое мероприятие. До сих пор в Новосибирске не забыто требование одного из собственников дома, который попал под расселение для строительства Бугринского моста. Человек, кроме компенсации, попросил сумму сопоставимую со стоимостью квартиры в Лондоне. Именно поэтому в Новосибирске не редкость, когда рядом, а то и в самом центре современных жилых кварталов ютятся полуразвалившиеся халупы. В этой ситуации нет ничего хорошего ни для жителей этих ветхих домов, ни для жителей многоквартирных домов, вынужденных мириться с видом из окон на старые постройки, ни для города, чей архитектурный облик портят заброшенные строения.

На общероссийском совещании в Новосибирске были приняты предложения, которые, на взгляд региональных участников строительного рынка, будут способствовать реализации КРТ в субъектах РФ.

«Что необходимо сделать в первую очередь – ввести процедуру обязательной инвентаризации жилого фонда старше 50 лет, потому что никто в РФ не понимает реального объема бедствия, – говорит Игорь Белокобыльский. – И как только инвентаризация пройдет, станет очевидно, что без официальных программ проблему аварийного жилья не решить».

Во вторую очередь необходимо транслировать механизм реновации многоэтажного жилья на ИЖС. Так, по новому закону на собрание по вопросу включения многоквартирного дома в программу КРТ нужно, чтобы на него пришли больше половины жильцов. А непосредственно для решения необходимы две трети голосов всех собственников и нанимателей квартир, а не только участников собрания. И эту норму, по мнению застройщиков, необходимо распространить на объекты индивидуального жилого строительства.

«Необходимо решить вопрос о выкупе по справедливой цене индивидуального жилого фонда, а также промышленных участков, попадающих в КРТ. Пока это вопрос не решен. На конференции были показы примеры, как отдельные локальные ситуации тормозят развитие целых территорий. Необходимо добиться юридической возможности выкупать дома в частной собственности по справедливой цене. А это не только жилые дома, но и хозяйственные постройки, огороды, сараи и погреба. Сегодня это выкупить невозможно по определению», – прокомментировал предложение Игорь Белокобыльский.

«Люди должны получать абсолютную справедливую компенсацию за свои дома и гаражи. Поэтому надо уходить от понятия изъятие к выкупу по справедливой цене. При этом человек, если считает, что цена не справедлива, может пойти в суд и оспорить. Здесь уместно сравнить с ОСАГО, если человек решает, что страховая компания несправедливо оценила ущерб, он обращается в суд. Но при этом он не останавливает дорожное движение, потому что ему предложили не ту цену. Тут важно найти баланс справедливости, когда человек понимает, что он теряет свою собственность, но в замен получает по большому счету новый современный город, в котором комфортно жить», – считает Максим Федорченко.

Участники совещания также пришли к выводу, что на федеральном уровне необходимо разработать единые методические рекомендации по законодательству по КРТ. «Закон наделил фантастическими полномочиями субъекты. Но многие региональные власти осторожничают, потому что у них объективно в штате нет компетентных специалистов, способных разрабатывать региональные нормативные акты такого уровня. Они в недоумении. Московская область разработала эти рекомендации, Краснодарский край заказал. Но это отдельные субъекты, у которых есть бюджеты и компетенции. А что делать Туве или, например Брянску? Эту задачу, на наш взгляд, должен взять на себя Минстрой РФ и заказать эти методические рекомендации. А субъекты РФ могли бы их использовать при составлении своей нормативной базы. Это три генеральных вопроса поднятые нами на совещании», – отметил Игорь Белокобыльский.

Кроме того, на совещании были сформулированы еще несколько предложений. Это возможность выдачи градостроительного плана земельного участка на основании утвержденной в целях реализации решения о КРТ документации по планировке территории до утверждения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки, а также законодательное установление приоритета документации по планировке КРТ перед действующими генеральными планами и правилами землепользования и застройки.

По словам Игоря Белокобыльского, Минстрой РФ и НОЗА прислушиваются к предложениям регионов. Теперь задача регионального строительного сообщества убедить в необходимости внести изменения в закон о КРТ депутатов Госдумы. «Если нам удастся провести через Госдуму наши предложения, я уверен, что у Новосибирской области есть все предпосылки для того, чтобы стать пилотным регионом по реализации КРТ», – считает Игорь Белокобыльский.